1가구 1주택 고가주택 양도세 양도소득세 계산

1가구 1주택 고가주택 양도소득세 계산

 

이번 시간에는 1가구 1주택 고가주택 양도세 계산에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

1가구1 주택 고가주택 양도세 계산

 

1가구 1주택인 경우 일반적으로 주택을 양도해도 양도소득세가 비과세됩니다. 그러나 예외적으로, 주택의 실지거래가액이 12억 원을 초과하는 고가주택인 경우에는 초과 부분에 대해서는 과세가 이루어집니다.

즉, 양도가액이 12억 원을 넘는 고가주택의 경우, 전체 양도차익 중 12억 원을 초과한 비율에 해당하는 차익에 대해서만 과세되며, 12억 원 이하에 해당하는 부분은 비과세입니다.

과거에는 이 기준이 9억 원이었으나, 2021년 12월 8일 이후 양도분부터는 12억 원으로 상향 적용됩니다.

 

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고가주택의 정의

 

고가주택이란 주택과 그에 부수되는 토지를 포함한 자산이 양도 당시 실지거래가액 기준으로 12억 원을 초과하는 경우를 말합니다.

고가주택으로 분류되면, 전체 양도차익 중 일정 부분만 과세 대상이 되며, 나머지 차익은 비과세 처리됩니다.

 

 

고가주택 양도차익 및 공제 계산 공식

 

고가주택의 과세 대상 양도소득을 산출하기 위해 다음과 같은 절차를 따릅니다.

 

고가주택 과세대상 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 - 12억 원) ÷ 양도가액

장기보유특별공제액 계산 : 장기보유특별공제는 전체 장특공제액 중 과세 대상 비율에 해당하는 부분만 적용됩니다. 

고가주택 장기보유특별공제 = 전체 장기보유특별공제액 × (양도가액 - 12억 원) ÷ 양도가액

 

 

계산 사례로 이해하기

 

다음은 고가주택 양도에 따른 양도소득세를 실제로 계산한 사례입니다.

 

사례 정보

취득일: 2006년 5월 7일

양도일: 2022년 1월 3일

취득가액: 8억 원

양도가액: 15억 원

기타 필요경비: 3천만 원

보유 및 거주기간: 10년 이상 (장기보유특별공제 최대치 적용)

 

 

계산 과정

 

1. 전체 양도차익 산정

양도차익은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 차감하여 계산합니다. 전체 양도차익

= 15억 원 – 8억 원 – 3천만 원

= 6억 7천만 원

2. 과세대상 양도차익 산정

12억 원을 초과한 금액에 해당하는 비율만큼 과세되므로, 다음과 같이 계산합니다. 과세 대상 양도차익

= 6억 7천만 원 × (15억 – 12억) ÷ 15억

= 6억 7천만 원 × 3억 ÷ 15억

= 1억 3천4백만 원

3. 장기보유특별공제액 산정

10년 이상 보유하고 거주한 경우에는 전체 양도차익의 80%까지 공제가 가능합니다. 다만, 고가주택의 경우 과세 대상 부분만큼만 공제됩니다. 장기보유특별공제액

= (6억 7천만 원 × 80%) × (3억 ÷ 15억)

= 5억 3천6백만 원 × 0.2

= 1억 7백2십만 원

4.최종 과세대상 양도소득금액

과세대상 양도차익에서 장기보유특별공제를 적용한 금액이 실제 과세되는 양도소득금액입니다. 

과세 양도소득 = 1억 3천4백만 원 – 1억 7백2십만 원 = 2천6백8십만 원